Comment fixer sa commission de conciergerie au Maroc ?

Mis à jour le 18 septembre 2026

Une commission ne se copie pas, elle se calcule. Elle doit couvrir le temps reellement passe sur un logement, les outils utilises, les charges sociales et fiscales du gestionnaire, et laisser une marge nette apres tout cela. Le bon taux depend du prix de la nuitee, du nombre de logements geres et du niveau de service promis au proprietaire, pas d'un chiffre entendu chez un confrere.

Illustration du réseau : l'équipe au travail

Pourquoi copier le taux d'un confrere est une mauvaise idee ?

Le barometre national releve, sur 62 logements marocains exploitables, un prix par nuit qui va de 25 a 480 euros, avec une mediane a 99,5 euros et une moyenne a 139,3 euros. Les surfaces vont de 20 a 2000 m2. Deux logements affiches au meme taux de commission ne demandent pas le meme temps de gestion, ni le meme niveau d'exigence de la part du voyageur. Le taux seul ne dit rien du travail reel.

L'offre est aussi tres inegalement repartie selon les zones : le barometre compte 26 logements a Marrakech et sa region, 15 dans le Grand Casablanca, mais seulement 3 a Rabat ou 1 a Tanger. Sous 5 logements observes, aucune mediane n'est publiee, parce que l'echantillon est trop faible pour etre fiable. Un gestionnaire installe dans une petite zone ne peut donc pas s'appuyer sur une mediane locale : il doit construire son propre calcul, pas emprunter celui d'un marche plus dense.

Quels postes faut-il additionner avant de fixer un taux ?

Le temps passe sur le menage, la blanchisserie et la remise en etat entre deux sejours
La gestion des annonces, des photos et des mises a jour de calendrier sur chaque plateforme
La communication avec le voyageur avant, pendant et apres le sejour
Les outils logiciels utilises pour la reservation, la synchronisation et la facturation
Les charges sociales et fiscales propres au statut du gestionnaire
La marge nette visee une fois tous ces postes couverts

Certains de ces postes sont fixes, comme un abonnement logiciel, et d'autres sont variables, comme le menage qui augmente avec le nombre de sejours. Le barometre releve une mediane de 16 equipements par logement, et une piscine presente dans 26 fiches sur 62 : chaque equipement supplementaire ajoute un entretien recurrent qui doit entrer dans le calcul, independamment du prix affiche a la nuit.

Comment calculer le revenu net, du chiffre d'affaires a la poche du gestionnaire ?

Le calcul suit toujours le meme ordre. Le chiffre d'affaires du proprietaire correspond au prix de la nuit multiplie par le nombre de nuits occupees. La commission brute du gestionnaire est ce chiffre d'affaires multiplie par le taux fixe au contrat. De cette commission brute, il faut retirer les charges operationnelles listees plus haut, puis les charges sociales et fiscales propres au statut choisi. Ce qui reste apres ces deux retraits est le revenu net reellement disponible.

Cinq etapes du calcul, de la nuitee au revenu net, et ce que chacune retire
Etape	Ce qui entre	Ce qui est retire a cette etape
Chiffre d'affaires proprietaire	Prix de la nuit x nombre de nuits occupees	Rien, c'est la base du calcul
Commission brute	Chiffre d'affaires x taux de commission	Rien encore, c'est un montant brut
Charges operationnelles	Commission brute	Menage, logiciels, communication voyageur
Charges sociales et fiscales	Montant restant apres charges operationnelles	Cotisations et impots lies au statut du gestionnaire
Revenu net disponible	Montant restant apres toutes les charges	Rien, c'est le resultat final

Le prix de la nuitee change-t-il le calcul ?

Oui, et pas seulement dans le sens attendu. Sur un logement facture 480 euros la nuit, la commission brute en valeur absolue est plus elevee que sur un studio a 25 euros, mais la charge de travail n'est pas proportionnelle. Un logement haut de gamme avec piscine, comme 26 des 62 fiches du barometre en comptent une, demande un entretien plus lourd que la simple difference de prix ne le laisse penser. Le taux de commission doit donc integrer le niveau d'equipement, pas seulement le tarif affiche.

Dans les zones ou moins de 5 logements sont observes, comme Tetouan et Martil ou Tanger, le barometre ne publie aucune mediane de reference. Un gestionnaire qui demarre dans une de ces zones ne peut donc pas verifier son taux contre un marche local documente. Il doit le construire uniquement a partir de ses propres postes de charges, et le corriger avec ses premiers mandats reels.

Comment ajuster sa commission dans le temps ?

Un taux fixe au demarrage n'est pas fige pour toujours. A mesure que le nombre de logements geres augmente, certains couts fixes se repartissent sur davantage de mandats, ce qui peut justifier une baisse du taux sur les nouveaux contrats sans reduire le revenu net global. A l'inverse, un service ajoute, comme la gestion des avis ou les urgences de nuit, justifie une revision a la hausse, a condition de le documenter clairement dans le contrat de gestion.

Questions fréquentes

Existe-t-il un taux de commission standard au Maroc ?

Non, aucune donnee publique ne fixe un taux de reference national. Le taux depend du prix de la nuitee, du niveau d'equipement du logement et des charges propres a chaque gestionnaire, ce qui rend toute moyenne peu fiable.

Faut-il facturer une TVA sur la commission ?

La question fiscale depend du statut choisi par le gestionnaire et doit etre verifiee avec un professionnel ou les textes officiels. Elle s'ajoute au calcul du revenu net et ne doit jamais etre oubliee au moment de fixer le taux.

Le taux doit-il etre le meme pour tous les proprietaires d'un meme gestionnaire ?

Pas necessairement. Un logement avec piscine et davantage d'equipements demande plus d'entretien qu'un studio simple, ce qui peut justifier des taux differents selon le niveau de service reellement fourni.

Comment savoir si mon taux couvre bien mes charges ?

Il faut refaire le calcul poste par poste, de la commission brute au revenu net, sur un mandat reel deja en cours. Si le revenu net est proche de zero ou negatif, le taux doit etre revu avant tout nouveau contrat.

Le taux de commission doit-il baisser quand on gere plus de logements ?

Cela peut se justifier si certains couts fixes, comme les logiciels, se repartissent sur un plus grand nombre de mandats. Mais la baisse ne doit jamais faire disparaitre la marge nette calculee au depart.

Le prix median du barometre peut-il servir de reference pour fixer un taux ?

Il donne un ordre de grandeur sur le prix de la nuitee dans certaines zones, mais seulement quand au moins 5 logements ont ete observes. Il ne remplace jamais le calcul des charges propres a chaque gestionnaire.

Doit-on ecrire la methode de calcul dans le contrat de gestion ?

Il est preferable d'ecrire au moins le taux final et ce qu'il couvre precisement, pour eviter tout desaccord ulterieur avec le proprietaire. La methode de calcul elle-meme reste un outil interne du gestionnaire.

Les sources de cet article

Ministere des Finances
informations sur la fiscalite et la TVA au Maroc
CNSS
regles de cotisation sociale applicables aux independants et entreprises
OMPIC
immatriculation et statut juridique des societes marocaines
Ministere du Tourisme
donnees officielles sur le secteur touristique marocain

À propos de l'auteur

Reda Bennani Khir, fondateur du Réseau, le premier réseau incubateur marocain de gestionnaires de conciergeries. Plus de 120 conciergeries ouvertes par ses membres, qui gèrent ensemble environ 1 200 logements dans 7 villes du Maroc.